In deze blog zetten we de belangrijkste verschillen op een rij en leggen we uit wanneer privé of de BV aantrekkelijker kan zijn.
Wanneer je een beleggingspand in privé koopt, valt dit in box 3: sparen en beleggen.
Belasting over waarde: je betaalt belasting over de waarde van het pand (WOZ), verminderd met de bijbehorende hypotheek.
Huurinkomsten: zijn onbelast, zolang er geen sprake is van “meer dan normaal vermogensbeheer”.
Forfaitair rendement: de Belastingdienst rekent met een fictief rendement, dat vaak hoger kan liggen dan je werkelijke rendement.
Voordelen privé:
Relatief eenvoudig en weinig administratieve lasten.
Huurinkomsten zijn onbelast.
Met een hoge hypotheek wordt je grondslag in box 3 lager.
Nadelen privé:
Onroerend goed is zwaar belast in box 3, zeker bij een lage hypotheek.
Je hebt minder mogelijkheden om kosten of rente af te trekken.
Koop je een beleggingspand met de BV, dan gelden andere fiscale regels.
Belasting over huurinkomsten: belast in de BV tegen vennootschapsbelasting (19% tot €200.000, daarboven 25,8%).
Geen box 3-heffing: de waarde van het pand telt niet mee in je privévermogen.
Uitkering naar privé: als je winst uit de BV naar jezelf uitkeert, volgt nog belasting in box 2 (24,5% of 33%).
Voordelen BV:
Geen vermogensrendementsheffing over de waarde van het pand.
Rente en kosten zijn aftrekbaar.
Risico’s liggen in de BV en niet bij jou privé.
Interessant bij grotere vastgoedportefeuilles of hogere rendementen.
Nadelen BV:
Dubbele belastingdruk (eerst Vpb, daarna box 2 bij uitkering).
Meer administratieve lasten en kosten.
Klein beleggingspand met lage huurinkomsten en hoge hypotheek 👉 Vaak voordeliger in privé (box 3), omdat de hypotheek je box 3-grondslag verlaagt en de huurinkomsten niet belast worden.
Grotere panden of meerdere beleggingsobjecten met stabiele huurinkomsten 👉 Dan is de BV vaak fiscaal aantrekkelijker, omdat je niet over de waarde wordt belast en kosten en rente kunt aftrekken.
Wil je inkomsten vooral privé besteden? 👉 Privé kan dan gunstiger zijn, omdat je bij een BV ook nog belasting betaalt bij winstuitkering (box 2).
Wil je winst langer in de onderneming laten zitten en herinvesteren? 👉 Dan is de BV meestal aantrekkelijker, omdat je belastingheffing kunt uitstellen.
Of een beleggingspand beter in privé of via de BV gekocht kan worden, hangt vooral af van:
de verhouding tussen waarde en hypotheek,
de hoogte van de huurinkomsten,
en of je de winst wilt uitkeren naar privé of herinvesteren.
In veel gevallen geldt: kleinere beleggingen zijn vaak gunstiger in privé, terwijl grotere portefeuilles fiscaal beter in de BV passen.
Heb jij plannen om te investeren in vastgoed en ben je benieuwd wat voor jou de beste mogelijkheden zijn? Laat dan je contactgegevens achter via onderstaand formulier en we nemen snel contact met je op voor een vrijblijvend hypotheekgesprek.